गुंठेवारी आणि NA प्लॉट मधील फरक काय आहे ?

गुंठेवारी प्लॉट हा काय आहे? पाडलेला प्लॉट हा घेणं योग्य आहे का? त्याच्यामध्ये काही रिस्क नाहीये ना?तसेच NA प्लॉट काय प्रकार आहे? हे आपण सविस्तरपणे पाहू.

गुंठेवारी

महाराष्ट्र महसूल अधिनियम 1969 ॲक्ट नुसार शेत जमीन शेतीसाठीच उपयोगात आणली पाहिजे. शेती शिवाय वापरायची असेल तर त्यासाठी सरकारची परवानगी घ्यावी लागते. त्यामुळे काही लोक काय करतात तर शेतकऱ्याच्या जमिनीमध्ये गुंठेवारी करतात.

आजकाल शहरांचा झपाट्याने विस्तार होत आहेत. र्थात मुळ शहराची- गावठाण जमिनींचे क्षेत्र केंव्हाच व्यापुन गेले आहे.
शहरात येणारे नविन रहिवासी लोकाचे लोंढे शहरात सामावणे गरजेचे होते व आहे. त्यासाठी पुर्वीची बैठी घरे, वस्त्याची अनेक मजली इमारती बांधून, नवीन लोकसंख्येची भर सामावून घेण्याचा प्रयत्न केला.

परंतु, ही व्यवस्था अपुरी पडू लागल्यावर आणि कमी उत्पन्न गटातील विकसन केलेल्या योजनेतील, सदनिका घेणे आर्थिकदृष्ट्या परवडत नसल्याने राजकारण्यांनी प्रथम, ना बांधकाम क्षेत्र म्हणजे – टेकडी उतार, तसेच सरकारी जमिन, जसे की गायरान, यावर अतिक्रमणे केली. त्या ठिकाणी जनहितार्थ व मतदार संघ म्हणून, पाणी पुरवठा, लाइट व्यवस्था, रस्ते या सुविधा पुरविल्या गेल्या व ते गरजेचे होते व त्यात जनहित व अनेक अर्थाने हित संबंध जपले गेले.

या सर्व जागा संपल्या नंतर शहरा लगतच्या शेत जमिनी अनधिकृतरित्या कायदा बाजुस सारुन, शहरालगतच्या शेतकरी वर्गाने एक रकमी मिळणाऱ्या मोठ्या रक्कमेसाठी केल्या. वास्तविक हे पण गरजेचेच होते. फक्त योग्यवेळी योग्य कारवाई झाली नाही.

जसे, वास्तविक सरकारचे नगर विकास विभाग, हे शहरा लगतच्या क्षेत्राचा अभ्यास करुन, नवीन वाढणाऱ्या, शहर/ नगर विकासाचे नकाशे / आराखडे करण्याची महत्वाची जबाबदारी पार पाडीत आसते. त्यांनी केलेल्या शिफारशी अनुसार, शहरालगतची, काही शेत-जमीन, रहिवासी जमिन म्हणजेच पिवळा पट्ट्यातील जमिन म्हणून घोषित केली जाते. त्यामुळे सदर पिवळ्या पट्ट्यातील जमिनी- शेत जमिनींच्या कायद्याच्या कक्षेतून बाहेर पडतात, पण मध्ये काही कायदेशीर प्रक्रिया करणे भाग पडते.

त्या जमिनींवर अर्बन लँड सिलींग कायद्या नुसार, व नगर रचना आराखड्यांशी समन्वय साधत, नवीन कायदेशीर योजना मंजुर होणे व नविन वस्ती वाढणे अपेक्षित आहे/ आसते. पण…

या सर्व मंजुरी व्यवहारीक दृष्ट्या वेळखाऊ असतात. प्रत्येक वेगवेगळ्या पायऱ्यांवरील मंजुरी ज्याची सुरुवात गांव तलाठी – तहसिल कार्यालय – जिल्हा कार्यालय- मधील नगर रचना कार्यालय व असल्यास नगर पालिका/ म.न.पा. ; यांचे कडून धक्के खात मंत्रालयापर्यंत पोहचल्यावर योजना मंजुर होणार व त्यावर सदनिकांचे क्षेत्राबाबतची बंधने, किंमतीची बंधने, या सर्व गोष्टी खूप वेळखाऊ होत्या.

यामध्ये एक नविन आडकाठी निर्माण झाली व ती म्हणजे अर्बन लँड सेलिंग कायद्या प्रमाणे दहा एकर पेक्षा जास्त असलेली जमिन सरकार जमा होण्याचा धोका हा जमिन मालकांना भेडसावू लागला. त्यातून बाहेर पडण्याचा मार्ग होता आहे पण तो बिल्डरच्या घरावरुन जात होता.

वरील सर्व गोष्टीमुळे शेतमालकांनी  मागणी व गरजे नुसार एक गुंठा, दोन गुंठे अशी बेकायदेशीर जमिन विक्री, विविध मध्यस्तांमार्फत विकण्यास सुरुवात केली. अशा शेती विक्रीतून व अचानक मिळालेल्या धनलाभार्ती वर्गास, “गुंठामंत्री” संबोधण्यात येऊ लागले.

या अशा लहान / गुंठे जागावर बांधलेल्या घरांना नागरी सुविधा देणे अनिवार्य होते. त्या दिल्या गेल्या म्हणून घरपट्टी, पाणीपट्टी, शिक्षण कर, साफसफाई कर वसुल करणे भाग होते व या करांची आकारणी करुन वसूली ही होत होती. पुढे जाऊन एक परिस्थिती अशी आली की अशा काही वाड्या- वस्त्या मुख्य शहरांचे भाग बनले आहेत व त्यामुळे तेथील /त्या वस्त्यांखाली असलेल्या जमिनींच्या, किंमती आकाशास भिडल्या व आशा वस्त्यांचे पुर्नबांधणी योजना  फायद्याचे गणित होते हे उघड आहे. पण ही बांधकामे अनधिकृत आहेत?

त्यामुळे जनतेच्या अडचणींचा विचार करुन, जी काही, विविध अनधिकृत बांधकामे आहेत, ती मंजूर करणे म्हणजेच अधिकृत करण्याची योजना / कायदा, संसदेत महाराष्ट्र सरकारने मंजूर केला. या जनकल्याण योजनेस ‘गुंठेवारी कायदा’ असे संबोधण्यात येते.

NA प्लॉट

NA म्हणजेच non agricultural. NA प्लॉट हा पूर्णतः सरकार मान्य असतो. म्हणजे शेतजमिनीचा आराखडा  करून त्यात रस्ते आदि दाखवून आधी मंजूर करून घेतला तर तो NA अर्थात बिगर शेती प्लॉट असतो. त्याच्या अटी आणि शर्ती ह्या NA ऑर्डर मधे असतात.

बिगरशेती वापर हे रहिवासी,औद्योगिक, व्यापारिक रिसॉर्ट इत्यादी असू शकतो. गुंठेवारी म्हणजे आधी शेतजमिनीवर परवानगीने न घेता घर किंवा आणखी काही म्हणजेच कारखाना, हॉटेल, हॉस्पिटल, दुकान इ बांधायचे.

ते बेकायदेशीर असल्याची नोटीस वगैरे येते. तलाठी, सर्कल इत्यादी अधिकारी पैसा मागू शकतात (दंड, चिरीमिरी ई)

हा असला प्रकार आपली गावे नगरपालिकेत किंवा म. न. पा. मधे  इत्यादी मधे समाविष्ट होण्याआधी भरपूर होतात. कारण नंतर सरकार गुंठेवारीचा आधार घेऊन अश्या बेकायदेशीर घरांना कायदेशीर स्वरुप देतात, काही दंड इत्यादी घेऊन. हा बऱ्या पैकी ‘ अर्थपूर्ण ‘ असतो. म्हणजेच एक प्रकारची पळवाट किंवा सवलत असते.

अंदाजित माहितीनुसार शहरातल्या घरांपैकी फक्त 20% ते 25% च घरे अधिकृत असतील, किंवा त्याहून ही कमी. गुंठेवारीची घरे साधारणपणे दाटीवाटी च्या वस्तीत असतात. नीट प्लॅनिंग नसते. गुंठेवारीच्या जागा NA जागांपेक्षा दुय्यम दर्जाची समजाव्यात.

या गुंठेवारी प्लॉटचा 7/12 हा प्लॉट खरेदी करण्याऱ्या मालकाच्या नावावरच असतो. मालकीत काहीही फरक होत नाही.

कर्ज मिळायला गुंठेवारीला दुय्यम स्थान असते. त्यामुळे प्रथम पसंती कायदेशीर प्रक्रियेने जिल्हाधिकारी यांनी मंजूर केलेल्या सरकारमान्य रहिवासी बिगरशेती (NA) प्लॉटलाच द्यावी. ते अगदीच शक्य नसल्यास मग गुंठेवारी कडे बघावे.